本文摘要：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不移往占据的方式向抵押权人获取债务遵守借贷的不道德。债务人不遵守债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖会扣除的价款优先受偿。抵押人是指以房地产作为本人或第三人遵守债务借贷的企业法人、个人和其他经济的组织。抵押权人是指拒绝接受房地产抵押作为遵守债务担保责任的法人、个人和其他经济的组织。 抵押物是所指由抵押人获取并经抵押权人订可的作为债务人遵守债务借贷的房地产。

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不移往占据的方式向抵押权人获取债务遵守借贷的不道德。债务人不遵守债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖会扣除的价款优先受偿。抵押人是指以房地产作为本人或第三人遵守债务借贷的企业法人、个人和其他经济的组织。抵押权人是指拒绝接受房地产抵押作为遵守债务担保责任的法人、个人和其他经济的组织。

抵押物是所指由抵押人获取并经抵押权人订可的作为债务人遵守债务借贷的房地产。房地产概述 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不能分离出来的部分及其附带的各种权益。

房地产由于其自己的特点即方位的固定性和不能移动性，在经济学上又被称作不动产。可以有三种不存在形态：即土地、建筑物、房地合一。

在房地产拍卖会中，其拍卖会标的也可以有三种不存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产早已沦为商业交易的主要组成部分。出售房地产是一种最重要的投资方式。

香港房地产尤为推崇地产风水，天师后裔、风水大师张金华回应：福地福人居，天人合一，人地相融，兼容者即福。概述 房地产抵押是指债务人或者第三人不移往对房地产的占据作为债权的借贷，在债务人不遵守债务时，债权人依法拥有的拍卖会该房地产并优先受偿。房地产抵押是预示着中国土地使用权制度改革和房地产业的发展，而产生的一种房地产利用方式，也是融资风险的一种防范措施。

房地产价值极大，由其作为债权借贷之标的物，对于债权的构建颇为不利。性质 综述 随着中国各项经济建设的发展，特别是在是房地产业的发展，房地产抵押已为更加多的债权人（主要是银行等金融机构）所运用作为债权借贷的形式。债权人基于房地产抵押而拥有的权利称作房地产抵押权。

房地产抵押权具备物权性和价值权性两大基本性质。物权性 （一）房地产抵押权的物权性 关于抵押权的性质，在学理上有有所不同的观点，有主张抵押权为物权者，有主张抵押权为债权者，有主张抵押权为物上债务者。从法律上来看，对于抵押权制度的法律，主要有三种法律事例：第一，将抵押权放到民法典的物权法中，视抵押权为容许物权中借贷物权的一种。

德国、日本及中国台湾为事例；第二，将抵押权制度规定于民法典的债权法部分。法国、前苏联为事例。中国民法通则也将抵押权规定于第五章民事权利的债权一节；第三，制订专门的法律对抵押权展开规定。如中国《担保法》。

房地产抵押权为借贷物权，其在性质上为物权。房地产抵押权具备物权特有之支配性、对世性、追及性及优先受偿性，从而使其在权利内容上、权利构建方式上、权利范围上、权利维护方法上区别于债权。

价值权性 （二）房地产抵押权的价值权性 房地产抵押权乃对于所抵押之房地产拍卖价金的优先受偿权，其在本质上为价值权。价值权性不仅是还包括房地产抵押权在内的抵押权的本质特性，也是所有物的借贷的联合属性。

房地产抵押权的价值权性，是指房地产抵押权是对所抵押房地产的价值支配权，其所支配的对象不是房地产实体，而是其价值。房地产抵押权的价值权性使其区别于土地使用权等用益物权。

用益物权是权利人对标的物使用价值的支配权，其给与权利人的利益展现出在对于标的物实体的支配，通过这种支配而取得标的物的效用。房地产抵押权则是对标的物价值的支配权，权利人得通过对抵押物价值的做到而构建借贷债权的目的。房地产抵押权既不必须所有权的移往，也不必须对抵押物实体的支配，而是在于对抵押物价值的做到，需要同时符合现代经济社会对债权借贷和担保物经济效用充分发挥的双重必须。

因此可以说道，相对于质权和留置权，房地产抵押权是一种纯粹的价值权。原作条件综述 根据物权法定主义及物权审批、公信主义，除因法律规定而必要产生的房地产抵押权外，房地产抵押权因房地产抵押合约并经注册后而原作。由于中国现行法律没规定法定房地产抵押权，所以在中国，房地产抵押权的原作条件有二：房地产抵押合约和房地产抵押权注册。合约 （一）房地产抵押合约 房地产抵押合约是指债务人或者第三人不移转对房地产的占据，将房地产作为债权借贷而与债权人达成协议有具体互相权利义务关系的协议，依据此协议在债务人或第三人获取抵押的房地产上为债权人原作了抵押权，债务人或者第三人对债权人之债权忍受房地产物上的借贷义务。

当债务人不遵守债务时，债权人有权依法以拍卖会该房地产的价款优先受偿。房地产抵押合约为要式合同，抵押人和抵押权人议定房地产抵押合约，应该使用书面形式并记述法律规定的内容，主要还包括：⑴债权人、债务人、抵押人的姓名（名称）、住址；⑵被借贷主债权种类、数额；⑶债务人遵守债务的期限；⑷房地产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；⑸抵押借贷的范围；⑹当事人指出必须誓约的其它事项。房地产抵押合约所记述的内容不合乎法律规定拒绝的，当事人应该不予考订。

权力注册 （二）房地产抵押权注册 房地产抵押权注册是所指由主管机关依法在登记簿上就房地产上的抵押权状态不予记述。房地产抵押权经注册后依法正式成立并获得物权审批、公信效力。

中国法律将注册作为抵押合约的生效要件，误解了房地产抵押合约的债权合约性质以及房地产抵押权注册的物权变动性质。房地产抵押合约是债权合约，依法正式成立时就不应生效。而房地产抵押权注册是物权不道德，是房地产抵押权正式成立的要件。房地产抵押权注册由抵押当事人向法律规定的房地产抵押注册机关申请人，填上并提交房地产抵押登记表，同时递交法律规定的应该递交的注册文件，主要还包括主合同和房地产抵押合约以及抵押的土地使用权证书、房屋所有权证书。

房地产抵押注册机关接到当事人的申请人后即由负责管理监督职责的抵押注册部门对当事人递交的抵押注册文件的真实性、合法性不予审查，审查合格者，不予核准注册并公告。效力影响 综述 房地产抵押日后原作，即产生适当的法律效力，不仅在当事人之间原作了适当的权利义务，且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。

根据房地产抵押权效力的对象，可将其区分为对内效力和对外效力。对内效力 （一）房地产抵押权的对内效力 1、再行受偿效力 房地产抵押权的对内效力，简而言之，即房地产抵押权人有就不受借贷的债权对抵押的房地产优先受偿的权力。房地产抵押权人在其债务人届期不遵守债务时，须经房地产抵押人的表示同意才可对抵押的房地产不予处分，并从卖掉的价款中优先于普通债权人取得清偿。

2、房地产抵押权借贷的债权范围效力 房地产抵押权借贷的债权范围还包括：⑴主债权；⑵利息。还包括法定利息和誓约利息。由于债务人迟延遵守而造成的利息即迟延利息，亦归属于房地产抵押权的借贷范围；⑶违约金；⑷伤害赔偿金；⑸构建房地产抵押权的费用。

当事人在抵押合约中对房地产抵押借贷的债权范围有誓约的，从其誓约。3、房地产抵押权所牵涉到的物的范围效力 ⑴房地产自身。房地产抵押，根据其标的物可以大体区分为两种：土地使用权抵押和房屋所有权抵押。以土地使用权抵押的，其地上建筑物、其它附着物随之抵押；以房屋所有权抵押的，其闲置范围内的土地使用权也同时抵押。

以依法准许仍未修建的或者正在修建中的房屋或者其它建筑物抵押，当事人办理了抵押物注册的，则为房地产抵押权的效力所及。⑵房地产的从物。从物指非主物的包含部分而从归属于主物，并对主物充分发挥辅助效用之物。

由于房地产抵押权为就抵押物拍卖价金优先受偿的价值权，基于主物之处分及于从物的原则，实施房地产抵押权拍卖会房地产时，其效力自应及于房地产的从物。⑶房地产的从权利。从权利是诬蔑助主权利之效力而不存在的权利。

从权利与主权利的关系，一如主物与从物的关系，以主权利及其所属的标的物原作房地产抵押权时，房地产抵押权之效力得及于从权利。⑷不动产。房地产抵押权的效力及于抵押权开始实施后到抵押标的物的处分为止房地产所产生的不动产。中国《担保法》第47条规定：债务履行期期满，债务人不遵守债务导致抵押物被人民法院扣留的，自扣留之日起抵押权人有权缴纳由抵押物分离出来的天然不动产及抵押人就抵押物可以缴纳的法定不动产。

但抵押权人不应将扣留抵押物的事实通报应该清偿法定不动产的义务人，否则，抵押权的效力不及于该不动产。4、抵押物价值维持的效力 抵押人的不道德不足以使所抵押房地产的价值增加的，房地产抵押权人有权拒绝抵押人暂停其不道德。

所抵押的房地产价值增加时，房地产抵押权人有权拒绝抵押人完全恢复其价值或者获取与增加的价值非常的借贷。抵押人对抵押物价值增加无过错的，房地产抵押权人则在抵押人因伤害而获得的赔偿金范围内拒绝获取借贷。

对外效力 （二）房地产抵押权的对外效力 房地产抵押权的对外效力是指房地产抵押权对抵押关系外部有关抵押物的其他财产权的影响，明确还包括对房地产的用益物权、其他抵押权和出租关系的影响。1、房地产抵押权对用益物权的影响 房地产抵押权是以房地产的交换价值为债权获取借贷，抵押物的使用价值对其没影响，因此无论是在抵押权原作前或原作后，抵押人均可在抵押的房地产上原作用益物权。但用益物权只有在房地产抵押权原作之前已不存在并经注册才能具备对付房地产抵押权的效力。

2、房地产抵押权对其它抵押权的影响 房地产价值极大，不足以借贷数个债权，同时，抵押不移转房地产的占据，因此也有可能在同一个房地产上原作数个抵押权。在同一房地产上原作数个抵押权时，其借贷的债权按抵押权原作的先后顺序受偿，顺序完全相同的则按债权比例受偿。

关于房地产抵押权原作再行不受顺序的确认，不应采行抵押注册申请人日标准，凡明确提出房地产抵押权注册申请人在先的抵押权，经注册后，其顺位迟至后提出申请的房地产抵押权，而不论抵押登记簿所记述的注册日期以及抵押注册证书所写明的日期。3、房地产抵押权对房屋租赁的影响 与原作用益物权一样，抵押人可以在已租赁的房屋上原作抵押权，也可以将已原作抵押权的房屋出租。房屋租赁关系不存在于抵押之前的，房地产抵押权的效力不及于该出租关系，抵押的房地产拍卖会后，原出租合约对房地产的转让者之后有效地。

如果将已原作抵押权的房屋出租的，则房地产抵押权的效力及于该出租关系，房地产抵押权构建，出租关系中止。构建 综述 房地产抵押权的构建，又称房地产抵押权的实施，即当债务人不遵守债务时，房地产抵押权人行使其抵押权将抵押的房地产变价以符合其债权获得优先受偿的过程。房地产抵押权的构建是债权构建的一种方式，是房地产抵押权借贷功能构建的最后环节。

条件 （一）房地产抵押权构建的条件 房地产抵押权是为将来行使而原作的权利，非即时行使的权利，只有合乎一定的条件，抵押权人才能行使之。房地产抵押权构建的条件有三： 1、房地产抵押权的不存在。

房地产抵押权的构建首先不应以房地产抵押权的不存在为前提。房地产抵押权的不存在是指当事人曾就特定的债权原作房地产抵押权，并且，此项房地产抵押权仍未因法定的原因而歼灭。房地产抵押权若不不存在，则无法构建抵押权。

2、债权已届清偿期而并未不受清偿。债权已届清偿期而抵押权人并未不受清偿时，抵押权人才能行使抵押权。清偿期为房地产抵押权人得依法向债务人催促债务遵守的时期，不应以注册的日期不尽相同。清偿是指抵押权所借贷的债权全部获得清偿，若债权仅有获得部分清偿，抵押权人可行使抵押权而使并未受偿部分的债权取得清偿。

3、对于债权的未受清偿抵押权人没过错。中国法律对于抵押权与主债权的关系，严苛遵循抵押权的所附从性，故在债权的遵守过程中再次发生瑕疵必定不会影响抵押权的效力。若债权的无法遵守，系由房地产抵押权人的原因所致，则抵押权人无法以债权早已届满为由，实施房地产抵押权。

方式 （二）房地产抵押权构建的方式 债务人不遵守届满债务或者再次发生当事人誓约的构建抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖会、卖掉该抵押财产扣除的价款优先受偿。协议伤害其他债权人利益的，其他债权人可以在告诉或者应该告诉撤消事由之日起一年内催促人民法院撤消该协议。抵押权人与抵押人并未就抵押权构建方式达成协议的，抵押权人可以催促人民法院拍卖会、卖掉抵押财产。

抵押财产折价或者卖掉的，应该参考市场价格。构建程序 （三）房地产抵押权构建的程序 债务履行期期满债权未予清偿的，抵押权人可以与抵押人协议以抵押的房地产拍卖会扣除的价款受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院控告，在人民法院的主持人下，构建抵押权。

在拨给的国有土地使用权上原作抵押，构建抵押权时，必需经过两个类似程序：一是拍卖会该土地使用权时，必需经有批准权的人民政府审核；二是拍卖会扣除价款必需首先交纳应缴的土地使用权出让金，然后抵押权人才能优先受偿。歼灭 （一）因抵押的房地产灭失且无替代物而歼灭 房地产抵押权乃物权，作为其标的物之房地产因自然灾害、公用征税等原因而灭失时，房地产抵押权自无法之后不存在而歼灭。房地产抵押权具备物上代位性，因此，当房地产灭失时，如果有赔偿金、保险金或补偿金，则房地产抵押权及于该赔偿金、保险金或补偿金，房地产抵押权并不歼灭。

（二）因被借贷的债权歼灭而歼灭 依中国法律，抵押权相对于主债权，具备意味著的所附从性。房地产抵押权与被借贷债权同时不存在，债权歼灭，房地产抵押权也歼灭。被借贷债权可因如下原因而歼灭：⑴债务人或第三人为全部之清偿；⑵债务人对房地产抵押权人亦不存在债权并合乎抵销条件时，其债权互相抵销；⑶房地产抵押权人与债务人因承继、拆分等而再次发生相混，房地产抵押权人与债务人沦为一人；⑷房地产抵押权人在不伤害第三人利益的情况下减免债务人的债务。（三）因房地产抵押权构建而歼灭 如前所述，房地产抵押权构建是房地产抵押权借贷功能构建的最后环节。

房地产抵押权构建，房地产抵押借贷法律关系歼灭，房地产抵押权大自然歼灭。（四）因除斥期间期满而歼灭 房地产抵押权为物权，故应以既不得因所借贷之债权罹于歼灭时效而歼灭，同时也不得因除斥期间之经过而歼灭。但近现代民法从尽驭确认各种简单法律关系的实际必须抵达，也值得注意的规定抵押权得因一定期间之经过而歼灭。

如中国台湾地区民法典第880条规定：抵押权借贷的债权，其请求权已因时效而歼灭，如抵押权人于歼灭时效已完成后五年间不行使其抵押权的，该抵押权歼灭。在中国，此除斥期间为二年。注意事项 《物权法》及《房屋注册办法》实行以来，对房地产注册实务具备十分强劲的指导作用。在办理房地产抵押注册实践中产生了许多新问题。

一、如何区分抵押权设立登记和抵押权更改注册 抵押作为借贷的一种方式，由于具备诸多的优点而被普遍使用，沦为目前我国最广泛、最活跃的一种融资方式。对于抵押权设立登记和抵押权更改注册不应如何展开区分？我们可以从两者的定义及本质特征来展开区分。

抵押权设立登记是指根据抵押当事人申请人，注册机构依法将抵押权成立的事项在登记簿上不予记述的不道德。抵押权的更改注册，是指房地产抵押权主体（抵押人、抵押权人、抵押物）不再次发生转变，只是抵押权的客体和内容发生变化（例如抵押权人的名称、地址，抵押物的地址、面积再次发生转变等），将抵押权更改注册事项记述于抵押登记簿的不道德。

在注册实践中，必须办理房地产抵押权更改注册主要有以下几种情况：抵押权人的名称、地址再次发生转变而再次发生的房地产抵押权更改，例如抵押权人公司升格、改名等情形；抵押物的地址、面积再次发生转变；抵押权内容再次发生转变，还包括抵押权顺位变化、抵押权存续期变化、抵押范围变化等。根据法律法规规定，房屋所有权、用益物权、借贷物权皆不存在成立、更改、移往、吊销（撤消）情形。抵押权设立登记是抵押权产生效力的必要条件，予以注册的抵押权不再次发生效力。

所以抵押权的设立登记和抵押权的更改注册，非常简单地解读，两者间关系类似于所有权初始注册与所有权更改注册，是一种先后关系、从属关系，只有再行办理了抵押权的设立登记，才有条件再次发生抵押权的更改注册。二、对于同一房屋上记述有先后成立的两个抵押权，在先的抵押权办理了债权数额增加的更改注册，更改注册时间晚于在后的抵押权，否意味著其为后顺位 优先受偿权是抵押权人对该抵押房屋拥有的最重要权利之一。在同一房屋上原作多个抵押权时，一旦抵押人无法遵守债务导致抵押权人必须构建抵押权，经拍卖会、卖掉抵押房屋后扣除价款，首先由第一顺位抵押权人按照已登记的债权数额优先受偿，后顺位的抵押权人依序受偿。这就意味著如果前一顺位抵押权人已将抵押物卖掉扣除价款全部受偿完后，后一顺位抵押权人将无法构建抵押权，遭到经济损失。

所以优先受偿的顺位则是要求抵押权人能否构建抵押权的关键。《物权法》第一百九十九条规定了同一财产向两个以上债权人抵押的，在拍卖会、卖掉抵押财产后扣除的价款清偿的顺序：1.抵押权已登记的，按照注册的先后顺序清偿；顺序完全相同的，按照债权比例清偿。2.抵押权已登记的迟至未登记的受偿。3.抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

根据这一规定，已登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿，而在某种程度已登记的抵押权中，要求受偿顺序的是注册时间。注册时间则是注册机构将抵押注册核准注册并记述于登记簿的时间。要解决问题因注册在先的抵押权办理了债权数额增加的更改注册，更改注册时间晚于在后的抵押权，受偿顺序否因此转变的问题，首先我们要确认的是，办理债权数额增加的更改注册否影响到抵押权的顺位，注册时间是看抵押权成立的注册时间还是抵押权更改的注册时间。

债权数额增加的更改注册归属于抵押权更改注册的内容之一。根据前述对抵押权更改注册的解读，它并不对抵押权的主体产生转变，只是抵押的客体和内容的变化，并不影响到抵押当事人的民事法律关系。同时，抵押权设立登记与抵押权更改注册又是一种先后的、支配的关系。

笔者指出抵押权的效力是在抵押权设立登记开始时之后产生的，而抵押权更改注册并没转变抵押权的效力。所以因债权数额增加的抵押权更改注册不对抵押权的顺位产生影响，抵押权顺位的注册时间不应以抵押权设立登记的时间不尽相同。

但需注意的是，《物权法》第一百九十四条也规定了抵押权人可以退出抵押权或抵押权的顺位。所以，因抵押权人退出抵押权的顺位所办理的抵押权更改注册当然对抵押权的顺位产生了转变。

三、私立学校、医院等单位所有的房地产能否抵押并办理抵押注册 关于房地产抵押的范围，我国《担保法》、《物权法》及《房屋注册办法》皆作出了禁止性规定。其中，对学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施作出了禁令抵押的规定。如何正确理解这一规定并应用于房地产抵押注册实务中十分最重要。首先我们对《担保法》、《物权法》及《房屋注册办法》的这一规定要解读明了。

笔者指出，要符合这一规定必须同时不具备三个条件：一是房产必需是以公益性为目的；二是房产科教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；三是这些房产必需是为事业单位、社会团体所有。符合了这些条件，则合乎上述法律法规明确规定的禁令抵押范围。所以，公办学校、幼儿园、医院，似乎是归属于法律法规规定禁令抵押的范围。但是随着我国教育体制和医疗体制的改革，经常出现了更加多的民办学校和医院，这种新型的教育、医疗单位由于自身的特点常常不会经常出现融资市场需求，而以自身的资产展开抵押贷款毫无疑问是一种最重要的融资方式。

那么在注册实践中遇上这类抵押市场需求，注册机构能否为其办理抵押注册？笔者指出，应该从下面几个方面来了解。首先，我们应该明白民办学校、私立医院的本质。根据《中华人民共和国民办教育实施细则》规定，国家机构以外的社会的组织或者个人，利用非国家财政性经费，面向社会举行的学校及其他教育机构归属于民办教育事业。

民办教育事业归属于公益性事业，是社会主义教育事业的组成部分。民办学校与公办学校具备同等的法律地位。

由此可以显现出，以个人、社会组织名义开设的学校、幼儿园等，某种程度必须按照《中华人民共和国民办教育实施细则》、《中华人民共和国民办教育实施细则实行条例》、《幼儿园管理条例》等法律法规及涉及规定成立，某种程度归属于公益性事业，他们所有的教育设施（例如教学楼、实验楼等） 是构建办学目的的显然确保。某种程度，根据国务院《医疗机构管理条例》规定，医疗机构应该以救死扶伤、防病治病，为公民的身体健康服务为宗旨。

因此，私立医院某种程度是以社会公益为目的。因此，学校和医院无论是公立还是私立，皆归属于法律法规禁令抵押的范围。某种程度归属于禁令抵押的范围还包括其他社会公益设施，例如公共图书馆、科学技术馆、工人文化宫、敬老院等用作社会公益目的的设施。其次，我们还需注意的是，根据《最高人民法院关于限于 中华人民共和国担保法 若干问题的说明》第五十三条规定：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务原作抵押的，人民法院可以确认抵押有效地。

”这说明了值得注意的容许抵押情形必须符合两个条件：一是符合抵押物为教育设施、医疗设施和其他社会公益设施以外的财产；二是符合抵押目的是为事业单位、社会团体自身的债务原作抵押。抵押容许 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不移往占据的方式向抵押权人获取债务遵守借贷的不道德。债务人不遵守债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖会扣除的价款优先受偿。根据《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列房地产不得原作抵押或抵押时不受一定容许。

（一）土地所有权不得抵押；地上没建筑物、构筑物或开建工程的，纯粹以拨给方式获得的土地使用权不得展开抵押；乡（镇）、村企业的土地使用权不得分开抵押。（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是早已依法总承包并经发包方表示同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。

（三）权属有争议的房地产和被依法查禁、扣留、监管或者以其他形式容许的房地产，不得抵押。（四）用作教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得展开抵押。（五）列为文物保护的建筑物和有最重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。（六）已被依法公告列为征地范围的房地产不得抵押。

（七）以拥有国家优惠政策出售取得的房地产无法全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为缩。（八）违章建筑物或临时建筑物无法用作抵押。（九）依法不得抵押的其他房地产。

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